Przy zakupie mieszkania otrzymujemy prawo nie tylko do danego lokalu, ale również do udziału w częściach wspólnych nieruchomości. W wyniku tego nabywamy pewne uprawnienia i obowiązki z tym związane. Co to jest część wspólna nieruchomości? To część wspólnoty mieszkaniowej, której współwłaścicielami są wszyscy wynajmujący. Do części wspólnych należą przede wszystkim fundamenty, dachy ściany nośne i kominy, korytarze, klatki schodowe, winda, pralnia, suszarnia, instalacje w budynku, balkony, brama, elewacja, place zabaw, parkingi. Udział w nieruchomości wspólnej reguluje w art. 3 ustawy o własności lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dodatkowe koszty Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wówczas należy przedstawić rzetelną kalkulacje. Pozwoli ona ocenić, czy dokonany poziom podwyżki jest uzasadniony. Jednak może zaistnieć taka sytuacja, w której np. wspólny lokal użytkowy wymaga większych nakładów finansowych, wynikających przykładowo z konieczności realizacji generalnego remontu. Wówczas, jeśli te koszty są zdecydowanie wyższe od standardowych kosztów utrzymania lokali w tym budynku, to właściciele lokali mieszkalnych nie muszą wyrazić zgody na ich pokrywanie. Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości W większości przypadkach zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, bądź też powołanego do tego zarządcę. Czy nieruchomość wspólna może zostać sprzedana? Nie można sprzedać swojego udziału, samodzielnie nim zarządzać, ani się go zrzec. Niemniej jednak prawo zezwala wspólnocie mieszkaniowej, za zgodą wszystkich członków, dokonać sprzedaży np. części poddasza. Taka część wspólna nieruchomości staje się wówczas lokalem własnościowym należącym do nowego właściciela. Oczywiście nabywca takiego lokalu zostaje automatycznie członkiem wspólnoty. W konsekwencji tego niezbędne staje się ponowne przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej.
Piwnica, strych lub garaż jako części wspólne nieruchomości W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, a rzadziej jeszcze odrębnych nieruchomości, mają one status części wspólnych nieruchomości. Udział każdego ze współwłaścicieli precyzują przepisy ustawy.
Aby połączyć 2 mieszkania w bloku musisz, uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej). Ingerencja w części wspólne nieruchomości Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty. Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli. Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy). Podobnie w przypadku spółdzielni Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal. Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej? Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Księga wieczysta Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza). Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania). Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz. Z tego względu uznał Sąd I instancji, że zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, co w myśl art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na której dokonanie wymagana jest zgoda właścicieli lokali. Budynki mieszkalne Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody? Indywidualne porady prawne Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-12-10 • Aktualizacja: 2022-05-25 Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście. Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego ( Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody. Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zobacz też: Wymiana rur gazowych Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Jeżeli po zakupie mieszkania sprzedajemy przynależne do mieszkania części wspólne, powinniśmy zapłacić PIT od dochodu z takiej transakcji. Można jednak skorzystać z ulgi w PIT, związanej z przeznaczeniem środków ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe. Zazwyczaj przy zakupie mieszkania nabywca otrzymuje także udziały wWitam! Jestem posiadaczem mieszkania własnościowego na parterze z podległymi mu gruntami. Do mieszkania przydzielony jest grunt w formie ogródka ok 200m2 ( zamiast balkonu ) ogrodzony płotem z siatki, który należy do wspólnoty mieszkaniowej. Postawiłem na tym ogródku drewniany domek na rowery, narzędzia ogrodowe itp. o powierzchni i wysokości Oczywiście odzew niezadowolenia sąsiadów był natychmiastowy - nie do mnie tylko do zarządcy, tak mi powiedział zarządca! Domek stoi na betonowych bloczkach i nie jest trwale związany z ziemią. Starałem się o zgodę pisemną ale mi odmówiono podając że potrzebna jest 100% zgoda wszystkich właścicieli mieszkań wspólnoty co jest rzeczą nie realną gdyż jest dużo mieszkań jest wynajętych i nie ma z tymi właścicielami kontaktu a mieszkań we wspólnocie jest ponad 180. Ogródek jest tylko do mojego użytku i inni członkowie wspólnoty nie mają do niego dostępu. Czy muszę mieć zgodę na taki domek? Czy czeka mnie rozbiórka!
Ustawa o częściach wspólnych nieruchomości (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) może być wykorzystana do zwiększenia wartości Twojej nieruchomości. Ustawa ta określa, jakie części nieruchomości są uważane za wspólne i jakie prawa mają właściciele lokali do tych części.
Internetowa Obsługa Klienta (IOK) Internetowa Obsługa Klienta pozwala właścicielom: na bieżąco weryfikować stany rozrachunków ze Wspólnotą, tj. naliczenia miesięczne, rozliczenia mediów, wpłaty i salda z tego wynikające;wydrukować zaliczkę/notę księgową w takiej samej wersji jaka jest przesłana na adres mailowy lub wrzucana do skrzynki;sprawdzać stany liczników indywidualnych wody i ciepła;głosować nad uchwałami WM;zmieniać dane kontaktowezapoznawać się z ogłoszeniami zarządcy nieruchomości. Logowanie Kliknij ikonę poniżej aby zalogować się do panelu klienta Telefony Alarmowe ogólny Gdynia Sopot Gdańsk Pogotowie ratunkowe ogólny 999 Gdynia (58) 620 00 01 Sopot (58) 551-11-56 Gdańsk (58) 520 40 17 Straż pożarna ogólny 998 Gdynia (58) 620 56 13 Sopot (58) 555-81-70 Gdańsk (58) 511 95 65 Policja ogólny 997 Gdynia (58) 662 12 22 Sopot (58) 521-62-22 Gdańsk (58) 553 00 21 Straż miejska ogólny 986 Gdynia (58) 660 25 03 Sopot (58) 521-38-50 Gdańsk (58) 301 30 11 Pogotowie energetyczne ogólny 991 Gdynia (58) 620 45 50 Sopot (58) 620-45-50 Gdańsk (58) 341 23 23 Pogotowie ciepłownicze ogólny 993 Gdynia (58) 627 38 91 Sopot (58) 663-13-93 Gdańsk (58) 524 35 80 Pogotowie wodno-kanalizacyjne ogólny 994 Gdynia (58) 621 90 19 Sopot (58) 668-72-72 Gdańsk (58) 301 20 67 FAQ Zgodnie z Ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r., wspólnota mieszkaniowa to „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.” Okres deweloperski jest to okres, w którym nowy budynek jest gotowy do zamieszkania i deweloper oddaje lokale przyszłym właścicielom. Do czasu podpisania aktów notarialnych nieruchomość jest zarządzana przez zewnętrzną firmę administrującą, która musi naliczać koszty danej nieruchomości, rozliczać media, zorganizować całą pozostałą obsługę – utrzymanie czystości, przeglądy i serwisy, usługę konserwacji. Z datą pierwszego aktu notarialnego – czyli wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości – kończy się okres deweloperski i powstaje Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa, jako odrębna ułomna osobowość prawna, posiada odrębny rachunek bankowy, inny niż obowiązujący w okresie deweloperskim. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej wynika z przepisów ustawy o własności lokali i następuje z chwilą, w której wyodrębniono pierwszy lokal mieszkalny i przeniesiono jego własność na podmiot różny od dotychczasowego właściciela nieruchomości gruntowej. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się osoba, która posiada prawo własności do lokalu (np. zakupiła je od dewelopera lub na rynku wtórnym) Tak, wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na tzw. „małe wspólnoty” oraz „duże wspólnoty”. Małą wspólnotą określa się nieruchomość, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Funkcjonowanie takiej wspólnoty określają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o wspólnotą określa się nieruchomość, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy. W przeciwieństwie do „małej wspólnoty”, powstanie dużej wspólnoty obliguje właścicieli lokali do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zasady funkcjonowania dużej wspólnoty mieszkaniowej regulują przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”. Formami sprawowania zarządu jest:zarząd powierzony (jedna osoba fizyczna lub jedna osoba prawna)zarząd osobowy (minimalnie jedna osoba fizyczna) Podejmowanie decyzji we wspólnocie mieszkaniowej zależy od czynności co do których należy owe decyzję podjąć. Czynności dzielą się na:czynności zwykłego zarządu,czynności przekraczające zwykły w sprawie czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Decyzje w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd podejmowane są na podstawie uchwały. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają:na zebraniu wspólnoty,w trybie indywidualnego zbierania głosów (korespondencyjnie, internetowo, zbieranie podpisów na karcie do głosowania bezpośrednio przez administratora),w trybie mieszanym. Ingerencja w części wspólne nieruchomości wymaga uzyskania zgody od wspólnoty mieszkaniowej. Prawa i obowiązki właściciela lokali reguluje ustawa o własności lokali, a konkretnie artykuły od nr 12 do nr 17. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej obowiązków właściciela należy m. in: bieżące utrzymywanie lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego czy partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości w stosunku do posiadanego w niej udziału. Statut to akt prawny, który reguluje cele, zadania, strukturę organizacyjną oraz sposób działania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa nie musi posiadać statutu. Roczne zebranie wspólnoty organizuje zarząd. Zebranie powinno zostać zwołane do końca marca, ale może się odbyć w innym terminie np. właściciel w dniu 31-go marca otrzymał powiadomienie o zebraniu zwołanym na 10-go kwietnia. Nie, w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej może uczestniczyć każda dorosła osoba reprezentująca właściciela lokalu, która posiada podpisane przez właściciela upoważnienie. Upoważnienie ma formę zwykłą. W szczególnych przypadkach wymagane jest upoważnienie w formie notarialnej. Zarząd wspólnoty może podjąć decyzję o kontynuowaniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właścicieli lokali powiadamia się pisemnie lub elektronicznie, jeżeli właściciel wyraził taką wolę. Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej następuje w formie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty, składanego do Sądu Rejonowego. Właściciel ma na to 6 tygodni od czasu podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia otrzymania powiadomienia o treści uchwały w przypadku podjęcia jej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z ustawą o własności lokali, lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą o własności lokali, lokal użytkowy to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb o innym przeznaczeniu niż cele mieszkalne. Pomieszczenie przynależne jest związane z lokalem w sensie prawnym i funkcjonalnym. W sensie prawnym jest częścią składową lokalu mieszkalnego, natomiast związek funkcjonalny przejawia się w tym, że pomieszczenie przynależne jest przestrzenią przeznaczoną nie do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, ale do zaspokajania innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu lokalu mogą przynależeć jako pomieszczenia przynależne między innymi: piwnica, strych, komórka czy garaż, o ile są wpisane do księgi wieczystej danego lokalu. Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu tj. pokoi, kuchni, przedpokoi i korytarzy, łazienki, ubikacji, służących do potrzeb mieszkalnych. Do powierzchni użytkowej lokalu nie zalicza się powierzchni: balkonów, tarasów, loggii, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek, garaży, hydroforni i kotłowni. Powierzchnię użytkową wylicza się wg starszej normy PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru” lub nowej normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Obie normy są stosowane równolegle, bowiem wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie norma starsza nadal obowiązuje. Nie ma przepisu prawnego nakazującego stosowanie normy nowszej. Wybór pomiędzy normami pozostawiony jest woli stron umowy. Szczegóły co do wyliczania powierzchni wg powyższych norm są powszechnie dostępne w Internecie. Udział zgodnie z ustawą o własności lokali, jest to prawo związane z własnością lokalu. Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (komórki lokatorskie, piwnice – jeżeli są wpisane do księgi wieczystej jako pomieszczenia przynależne) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W rozumieniu ustawy o własności lokali, część wspólna definiowana jest jako część budynku lub gruntu, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Do części wspólnych zaliczymy fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Opłaty eksploatacyjne są to koszty dotyczące utrzymania nieruchomości oraz jej obsługi. Podzielić je można na koszty bezpośrednie i kosztów bezpośrednich zaliczamy zużycie wody, energii cieplnej, koszty wywozu nieczystości – koszty te są związane bezpośrednio z kosztów pośrednich należą koszty dotyczące utrzymania części wspólnej nieruchomości m. in. utrzymanie czystości i zieleni, koszty konserwacji, napraw, przeglądów technicznych, wynagrodzenie zarządu/administratora, energia elektryczna, woda i ciepło zużywane na częściach wspólnych, ochrona obiektu, opłaty pocztowe, bankowe, usługi prawne itp. Jest to sposób zbierania środków pieniężnych przez wspólnoty mieszkaniowe na ewentualne przyszłe koszty związane z remontami, modernizacjami czy naprawami części wspólnych nieruchomości. Jest to sposób zbierania środków pieniężnych przez wspólnoty mieszkaniowe na ewentualne przyszłe koszty związane z remontami, modernizacjami czy naprawami części wspólnych nieruchomości. Czynsz to świadczenie należne z tytułu najmu lub dzierżawy. Czynsz płatny jest przez najemcę, nie właściciela. Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej płacą zaliczkę na poczet kosztów utrzymania części wspólnej – nie czynsz. Wysokość zaliczek ustalana jest na podstawie uchwały właścicieli określającej ich wysokość. Najczęściej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości zaliczek poddaje się pod głosowanie podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali we wspólnocie uiszczają zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca – termin ten wynika z ustawy o własności lokali art. Wysokość wpłat na fundusz remontowy ustala się na mocy uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Wysokość wpłat przypadających na danego właściciela stanowi iloczyn stawki na fundusz remontowy i powierzchni/udziału przypisanego do danego właściciela, np. podczas zebrania ustalono, iż opłata za 1m2 wynosi 1,00zł, a jesteśmy właścicielami mieszkania o pow. 48,00 m2 oraz posiadamy pomieszczenie przynależne o powierzchni 2,00 m2 co daje razem 50,00 m2 x 1,00 zł = 50,00 zł. Remonty finansowane są z wpłat zaliczek przez właścicieli na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego. Sopot:Na dzień opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi naliczana jest od ilości zużytej wody w danym lokalu. Wysokość opłaty ustala Rada Miasta Sopotu. Aktualne stawki można znaleźć na stronie dzień opłata za gospodarowanie odpadami jest naliczana od m2 lokalu. Wysokość opłaty ustala Rada Miasta Gdańska. Aktualne stawki można znaleźć na stronie dzień opłata za gospodarowanie odpadami dla lokali usługowych naliczana jest od zadeklarowanej ilości miesięcznych opróżnień pojemników/worków, zaś lokali mieszkalnych naliczana jest od wielkości lokalu i stawki przypisanej do danej wielkości lokalu np. opłata dla lokali o powierzchni poniżej 45,00 m2 wynosi 37,00 zł, a dla lokali o powierzchni od 45,01 m2 do 60,00m2 wynosi 63,00 zł (opłaty za odpady segregowane). Wysokość opłaty ustala Rada Miasta Gdyni. Aktualne stawki można znaleźć na stronie Sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzania budynków. O rozpoczęciu i zakończeniu okresu grzewczego decyduje zarząd wspólnoty. Na terenie nowo powstałych nieruchomości znajdują się kontenery na odpady budowlane do wspólnego użytku. Za kontenery płacą wyłącznie właściciele, którzy odebrali lokale. Opłata za serwis kontenerowy jest określana planem finansowym danej nieruchomości i jest ponoszona jednorazowo, ale jest ona podzielona na kilka rat, przeważnie od 5-7 pomimo swojej ceny są najtańszym sposobem pozbycia się odpadów budowlanych – 7 m3 odpadów budowlanych (tyle mieści jeden kontener).Poniżej przedstawiamy zasady korzystania z kontenerów na odpady budowlane: kontenery służą wyłącznie do wywozu odpadów budowlanych, śmieci bytowe należy segregować i wyrzucać do pojemników, które w możliwie najkrótszym czasie zostaną podstawione do pomieszczeń śmietnika. Wyłącznie w początkowym okresie (tj. do czasu podstawienia pojemników) dopuszczalne jest składowanie w kontenerach odpadów komunalnych,kontenery są podstawione tak długo, jak długo trwają prace wykończeniowe i tym samym zapotrzebowanie na taką usługę (zazwyczaj około 6 miesięcy),termin wywozu/wymiany kontenera to około 1,5 dnia od momentu zgłoszenia wywozu. Możliwym jest, iż w tym czasie ilość odpadów znacznie przewyższy pojemność kontenerów (odpady zaczną być składowane obok kontenerów). Po wywiezieniu zapełnionych kontenerów, służby porządkowe w miarę możliwości podejmują działania zmierzające do uprzątnięcia terenu wokół uwagi na wysokie koszty wywozu kontenerów, mieszkańcy oraz ich ekipy remontowe powinny racjonalne korzystać z kontenerów w tym w szczególności o bardzo dokładne składać opakowania i kartony, aby możliwie najlepiej wykorzystać przestrzeń kontenera,składowanie odpadów winno odbywać się w taki sposób, aby ograniczyć możliwość poderwania ich przez silny wiatr. Jeżeli właściciel reguluje zaliczki z opóźnieniem, naliczane są odsetki oraz koszty wysyłki wezwań do zapłaty. W przypadku braku wpłat, wyegzekwowanie należnych zaległości następuje na drodze sądowej. W przypadku opóźnień w płatnościach wspólnota ma prawo naliczania odsetek (art. 481 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik (właściciel) opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel (wspólnota) może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody, a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie naliczania odsetek wynika z ustawy i nie wymaga dodatkowych uchwał we naliczone od nieterminowych płatności są przychodem wspólnoty mieszkaniowej i wpływają na jej rachunek bankowy, nie jest to rachunek administratora/zarządcy. W przypadku opóźnień w płatnościach wspólnota ma prawo naliczania odsetek (art. 481 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik (właściciel) opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel (wspólnota) może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody, a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie naliczania odsetek wynika z ustawy i nie wymaga dodatkowych uchwał we naliczone od nieterminowych płatności są przychodem wspólnoty mieszkaniowej i wpływają na jej rachunek bankowy, nie jest to rachunek administratora/zarządcy. W przypadku opóźnień w płatnościach wspólnota ma prawo naliczania odsetek (art. 481 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik (właściciel) opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel (wspólnota) może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody, a opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie naliczania odsetek wynika z ustawy i nie wymaga dodatkowych uchwał we naliczone od nieterminowych płatności są przychodem wspólnoty mieszkaniowej i wpływają na jej rachunek bankowy, nie jest to rachunek administratora/zarządcy. Rachunki płatności indywidualnej (SIMP) są to rachunki wirtualne generowane do rachunku głównego danej wspólnoty. Każdy właściciel otrzymuje „własny” numer rachunku wirtualnego, na który dokonuje płatności i jest on przypisany do kartoteki jego lokalu. SIMP umożliwia automatyczne księgowanie wpłaty na danej kartotece właściciela lokalu. Wpłaty widoczne na kartotece, księgowane są z datą wpływu na rachunek bankowy wspólnoty. Saldo wykazywane na kartotece jest narastająco, dlatego jeśli do ostatniego dnia danego miesiąca (np. 31/01) nie została odnotowana wpłata za dany miesiąc saldo zostanie wykazane jako ujemne (niedopłata). Wpłata, która wpłynęła w kolejnych dniach następnego miesiąca (np. 5/02), jest widoczna na kartotece, z datą wpływ na rachunek bankowy. Saldo z miesiąca poprzedniego (stycznia) nie zostanie wyzerowano, ponieważ na ostatni dzień miesiąca (31/01) tej wpłaty nie było na rachunku bankowym. Zostanie zaś pomniejszono saldo wykazane w kolejnym miesiącu (luty). Pogotowie techniczne jest czynne w soboty, niedziele, święta, dni wolne oraz w dni powszednie w godz. Pogotowie jest dostępne pod nr tel. kom. +48 535 893 839. Wodomierze powinny posiadać ważne dowody prawnej kontroli metrologicznej w postaci cech legalizacji. Cechę legalizacyjną nadaje organ administracji miar na podstawie przeprowadzonego badania przyrządu pomiarowego i stwierdzenie zgodności z wymaganiami technicznymi i metodologicznymi. Okres ważności legalizacji wodomierzy wynosi 5 lat. Tak. Każdy właściciel ma możliwość wglądu w dokumentację techniczną budynku. W tym celu należy skontaktować się z administratorem danej nieruchomości, którego dane kontaktowe są dostępne na tablicy ogłoszeń zamieszczonej na terenie nieruchomości. Należy dostarczyć protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania oraz przedstawić do wglądu dokument stwierdzający nabycie danego lokalu (akt notarialny). Dokumenty można przesłać mailowo w formie skanu lub zdjęcia na adres: rozliczenia@ bądź też dostarczyć osobiście do wybranego oddziału firmy VEIDIK po wcześniejszym kontakcie z administratorem danej nieruchomości. Osoba kupująca lokal na rynku wtórnym staje się nowym właścicielem danej nieruchomości z datą podpisania aktu notarialnego (taka data będzie w księgach wieczystych). Określenie w akcie notarialnym daty przekazania lokalu z późniejszym terminem – jest umową cywilno-prawną zawartą między byłym, a nowym właścicielem. Dlatego też w bazie danych administratora/zarządcy zmiana taka musi nastąpić zgodnie z danymi w KW, czyli z datą aktu notarialnego, a nie datą protokołu przekazania lokalu. Jeśli poprzedni właściciel wyrazi zgodę (drogą pisemną) na uregulowanie należności do daty z protokołu przekazania, to saldo zostanie przeksięgowane na kartotekę nowego właściciela. PRZYKŁADOWE ROZLICZENIE: MediumNr licznikaData odczytuStan poprzedniData odczytuStan bieżącyZużycieJMCena bruttoWartość brutto CW *nr licznika ciepłej wody – opłata dokonywana do dostawcy ciepła za podgrzanie wody (np. GPEC)2017-06-305,002017-09-309,004,00m³20,00 zł80,00 złZW Kan **nr licznika ciepłej wody – opłata dokonywana do dostawcy wody zimnej (np. SAUR)2017-06-305,002017-09-309,004,00m³10,59 zł42,36 złZW Kan **nr licznika zimnej wody – opłata dokonywana do dostawcy wody (np. SAUR)2017-06-3012,002017-09-3020,008,00m³10,59 zł84,72 zł I. Należność207,08 zł suma kosztów wynikająca ze zużycia mediów (ciepła i zimna woda) w rozliczanym okresie II. Naliczone zaliczki185,31 zł suma zaliczek na ciepłą i zimną wodę naliczanych w miesięcznym wymiarze opłat w rozliczanym okresie Niedobór (Różnica między należnościami a naliczonymi zaliczkami: nadwyżka lub niedobór)21,77 złDo każdego z lokali przynależą dwa liczniki wody: licznik wody ciepłej i licznik wody zimnej. Rozliczenie tych mediów polega na porównaniu rzeczywistego zużycia wody z naliczonymi zaliczkami. Różnica między stanem bieżącym licznika, a stanem poprzednim to zużycie wody podlegające rozliczeniu w danym 4 m3 x 20,00 zł = 80,00 złZa wodę, która została zużyta w celu jej podgrzania (Wspólnota dokonuje opłat do dostawcy wody, dlatego wartość jej zużycia mnożona jest przez cenę dostarczonej wody i ścieków).Przykład: 4 m3 x 10,59 zł = 42,36 złZużycie z licznika zimnej wody również mnożone jest przez cenę dostarczonej wody i 8 m3 x 10,59 zł = 84,72 złRazem rzeczywista wartość zużycia ciepłej i zimnej wody to 207,08 naliczone w rozliczanym okresie to w tym przypadku:CW: 90,00 zł (1,5 m3 x 20,00 zł x 3 msce)ZW i ścieki: 95,31 zł (3 m3 x 10,59 zł x 3 msce)RAZEM: 185,31 złRóżnica między wartością rzeczywiście zużytej wody a naliczonymi z tego tytułu zaliczkami to21,77 zł (do zapłaty).Zaliczki naliczone w rozliczanym okresie to w tym przypadku:CW: 90,00 zł (1,5 m3 x 20,00 zł x 3 msce)ZW i ścieki: 95,31 zł (3 m3 x 10,59 zł x 3 msce)Razem zaliczki naliczone na poczet zużycia ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków wynoszą 185,31 zaliczki naliczone na poczet zużycia ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków wynoszą 185,31 zł. Każdy wymiar opłat składa się z dwóch elementów – opłat stałych (eksploatacyjnych i fundusz remontowy) oraz opłat indywidualnych. Opłaty stałe są naliczane wg planu finansowego wspólnoty mieszkaniowej i każdy ma obowiązek w partycypowaniu kosztów, na poczet których są zbierane te opłaty. Opłaty indywidualne – czyli woda, centralne ogrzewanie oraz wywóz nieczystości – są zależne od zużyć indywidualnych też, często zdarza się, że właściciele lokali o podobnej powierzchni mieszkania mają duże różnice w naliczonych zaliczkach, ponieważ koszty opłat indywidualnych są różne – każdy zużywa wodę, ciepło indywidualnie według swoich potrzeb. Kartoteka lokalu posiada następujące 3 informacje:OBCIĄŻENIA:Naliczenia – jest to wartość miesięcznych opłat, naliczanych wg planu finansowego wspólnoty oraz naliczenia dodatkowe np. z tytułu zakupu pilota, klucza – jest to pozycja, w której wykazane są wszelkie zmiany naliczeń – np. zmian normy zużycia wody na życzenie właścicielaRozliczenie-mediów – dokumenty, które są wynikiem rozliczenia pobranych zaliczek na poczet mediów w stosunku do zużyć rzeczywistychOdsetki eksploatacja – jest to pozycja, która przedstawia naliczone odsetki, za nieterminową płatnośćWPŁATY – wykaz wszystkich wpłat dokonany na rachunek bankowy wspólnotyKWOTĘ DO ZAPŁATY – SALDO NARASTAJĄCO – jest to wynik różnicy obciążeń i uznań powiększony/pomniejszony o salo z miesiąca poprzedniego, salo wykazane z kwotą dodatnią (kolor zielony) oznacza nadpłatę, z kwotą ujemną (kolor czerwony) oznacza niedopłatę. Oświadczenia te są potrzebne do określenia, czy dany lokal powinien zostać obciążony kosztami związanymi z wywozem odpadów komunalnych. W przypadku gdy lokal jest zamieszkany, naliczana jest opłata za wywóz śmieci naliczana zgodnie z metodą i stawką przyjętą w danej gminie. IOK jest to elektroniczny system pozwalający właścicielowi lokalu lub osobie przez niego upoważnionej, na przeglądanie informacji dotyczących posiadanego lokalu. Dostęp do systemu jest możliwy poprzez przeglądarkę internetową ze strony internetowej korzystając z pola „Strefa Mieszkańca”.Za pomocą sytemu IOK można:zapoznawać się z ogłoszeniami zarządcy nieruchomości,dodać i sprawdzić stany liczników indywidualnych wody i ciepła,oddać głos pod uchwałami wspólnoty,podawać i zmieniać dane kontaktowe,zapoznać się z historią korespondencji w zakresie rozliczeń, ogłoszeń i komunikatów,dokonać płatności zaliczek otrzymywanych od wspólnoty,wydrukować dokumenty księgowe,samodzielnie odzyskać hasło do logowania. vW pierwszej kolejności, należy spróbować logowania do IOK z poziomu innej przeglądarki. Przeglądarki internetowe posiadają różne przypadku zagubienia hasła lub gdy hasło nie działa, można spróbować samodzielnie odzyskać hasło do serwisu po przez link „Nie pamiętasz hasła?”, który jest przy oknach do kolejnym kroku należy skontaktować się telefonicznie/mailowo z Działem Rozliczeń, bądź też z Zarządcą/ Administratorem w celu weryfikacji czy konto nie zostało tymczasowo zablokowane lub w przypadku konieczności wygenerowania nowego hasła do konta. Jeśli na kartotece widnieje kwota do zapłaty, to po zalogowaniu należny kliknąć w czerwone pole z saldem – wówczas system przekieruje do strony z rachunkami na kartotece jest brak zaległości – po zalogowaniu do systemu IOK będąc na stronie głównej, należy kliknąć w zakładkę FINANSE oraz wybrać dane swojego rozrachunku (dane lokalu – ulica i nr). System przekieruje na stronę z naliczeniami na poszczególne miesiące. Klikając w dany miesiąc pojawią się dokumenty naliczeń, następnie klikając w wybrany dokument wyświetlone zostaną szczegółowe dane wraz z rachunkiem płatności. Po zalogowaniu do systemu IOK będąc na stronie głównej należy kliknąć w zakładkę FINANSE oraz wybrać dane swojego rozrachunku (dane lokalu – ulica i nr). System przekieruje na stronę z naliczeniami za poszczególne miesiące. Klikając w dany miesiąc pojawią się dokumenty naliczeń, następnie klikając w wybrany dokument – wyświetlone zostaną szczegółowe dane dokumentu. Po zalogowaniu do systemu IOK będąc na stronie głównej należy kliknąć w zakładkę FINANSE oraz wybrać dane swojego rozrachunku (dane lokalu – ulica i nr). System przekieruje na stronę z naliczeniami na poszczególne m-ce. Klikając w dany miesiąc pojawią się dokumenty naliczeń, następnie klikając w wybrany dokument – wyświetlone zostaną szczegółowe dane dokumentu. Na końcu naliczeń jest podana informacja o zapłacie. Po zalogowaniu do systemu IOK będąc na stronie głównej należy kliknąć w zakładkę FINANSE oraz wybrać dane swojego rozrachunku (dane lokalu – ulica i nr). System przekieruje na stronę z naliczeniami na poszczególne m-ce. Klikając w dany miesiąc pojawią się dokumenty naliczeń, następnie klikając w wybrany dokument wyświetlone zostaną szczegółowe dane dokumentu. Po lewej stronie jest przycisk do pobrania dokumentu naliczeń: Po zalogowaniu do systemu IOK, z menu po lewej stronie, należy wybrać zakładkę „Wspólnota mieszkaniowa”, a następnie „Uchwały”. W zakładce widoczne są w trzech grupach:uchwały, pod którymi dany właściciel nie oddał głosu,uchwały, pod którymi dany właściciel głosował, ale które nie zostały jeszcze podjęte orazuchwały podjęte. Po zalogowaniu do systemu IOK, z menu po lewej stronie, należy wybrać zakładkę „Wspólnota mieszkaniowa”, a następnie „Uchwały”. W zakładce widoczne są w trzech grupach:uchwały, pod którymi dany właściciel nie oddał głosu,uchwały, pod którymi dany właściciel głosował, ale które nie zostały jeszcze podjęte orazuchwały podjęte. Po zalogowaniu do systemu IOK, na stronie głównej, widoczne są uchwały w trakcie zbierania głosów, pod którymi dany właściciel nie oddał głosu. Po kliknięciu w tytuł uchwały, nastąpi przekierowanie do treści uchwały, poniżej poprzez kliknięcie w odpowiednią ikonę „za” lub „przeciw” można oddać głos. Tak, serwis transakcyjny Blue Media dolicza do płatności prowizję w kwocie 1,20zł. Formularz kontaktowy Jeżeli jesteś zainteresowany naszą ofertą: zostaw nam swój numer telefonu lub OFERTĘ SPECJALNIE DLA CIEBIE!
Kolejną kwestią jest to, że prawo korzystania z tytułu rękojmi za wady wspólne budynku ma ściśle określony termin, nie można go egzekwować po upływie 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu. W przypadku części wspólnych bierze się pod uwagę dzień przekazania lokalu ostatniemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej.Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.). Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? Zbycie części nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie mieszkaniowej Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej przewiduje art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z niej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków oraz urządzeń położonych na tej działce. Zatem właściciele lokali mogą wydzielić z nieruchomości wspólnej tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości i ją zbyć. Najczęściej w praktyce takie wyodrębnienie będzie podyktowane przede wszystkim chęcią pozyskania środków ze sprzedaży gruntu na przykład na remont budynku lub budowę niezbędnej infrastruktury, np. rozbudowę parkingu. Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej będzie obejmowała trzy etapy. Pierwszy z nich to podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności, aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną, trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenia działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, ale jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Brak jednomyślności nie przekreśla jednak sprawy. Takiej zgody, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość, ale brak jednomyślności, ta właśnie większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie Etap drugi to zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Etap trzeci to sprzedaż wydzielonej działki. Na podstawie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd na podstawie omawianej wcześniej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie, zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela. Zbycie części nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Należy zatem pamiętać, że podstawą do określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych przeznaczonych do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Nie ma również zarządu. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upowa... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź
. 444 270 93 72 479 172 456 85